収益還元法において、直接還元法とＤＣＦ法のどちらの方法を適用するかというのは、次のようなものに即して選択することとされています。

■収集可能な資料の範囲
■対象不動産の類型
■依頼目的

ただし、不動産の証券化に係る鑑定評価等で、毎期の純収益の見通し等について詳細な説明が求められる場合には、ＤＣＦ法の適用を原則とし、あわせて直接還元法を適用して検証を行うことが適切であるとされています。

特に、資産流動化法や投信法に基づく評価目的の下で、投資家に示すための投資採算価値を表す価格を求める際には、ＤＣＦ法を適用しなければならないとされています。

不動産特定共同事業の賃貸型・3号商品というのは、不動産特定共同事業法商品の契約類型の1つで、投資家が、不動産特定共同事業の営業を行う者と賃貸借契約等を締結して、運営業務を委託する形態の契約のことをいいます。

3号商品というのは、不動産特定共同事業法2条3項3号に定義される契約形態なので、このように呼ばれます。

投資家は、不動産所有者から共有持分権を購入して所有権を取得し、不動産特定共同事業を行う者と、共有持分権の賃貸借契約や賃貸委任契約を結び、賃料収入の分配を受けます。

また、一定期間経過後は、不動産は一括売却し、売却益を各投資家に分配します。

ただし、売却を予定しないものもあります。

ちなみに、投資家は共有者にすぎませんので、投資家から共有持分権について分割請求がある場合や、不動産の一括売却を行う場合には、投資者間の合意形成が必要になります。